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[摘要] 路透新的季度調查結果顯示，中國房地產市場明年將步入下行通道，受棚改力度減弱等影響，三四線樓市將成為明年整體市場的拖累；但另一方面，可能也意味着在總基調從嚴不變前提下，房地產調控有局部放鬆的空間。
內地樓市局部調控鬆動預期升溫
路透新的季度調查結果顯示，中國房地產市場明年將步入下行通道，受棚改力度減弱等影響，三四線樓市將成為明年整體市場的拖累；但另一方面，可能也意味着在總基調從嚴不變前提下，房地產調控有局部放鬆的空間。
尤其考慮到中美貿易摩擦懸而未決，經濟放緩壓力加大，房地產市場的維穩顯得尤為關鍵。受訪者預計明年中國住宅價格漲幅將收窄，投資進一步減速，成交將遜於今年。
家接受調查的分析機構對一九年上半年和全年的住宅均價預估中值為漲2%和0.5%。對一九年上半年房價變動預測從負10%至10%不等，對明年全年預測區間在負5%到8%。
三四線城率先放鬆
“目前看，一九年經濟下行壓力較大，有效需求不足，疊加調控因素，在沒有明顯放鬆下，房地產漲幅將明顯趨緩。”中國民生銀行金融研究中心主任王一峰說。目前經濟領域表現出的總需求不足，可能在明年上半年繼續發酵，對經濟增長產生傷害，有必要進行“微刺激”來穩定需求；預計房地產調控政策會按照“因城施策”原則予以放鬆，三四線城市可能率先放鬆，一二線城市相對審慎；放鬆項目上，以放鬆限購、限售、限價等為主，意圖減少政府干預所造成的扭曲。
受訪者多預計明年房價仍會持平或上漲，對整體走勢，認為下半年改善的受訪者幾乎和認為趨弱的數量相當。拖累樓市的主要因素有三四線棚改貨幣化的放緩抑制需求，支撐樓市的因素有貨幣環境較今年更寬鬆、部分城市調控政策可能鬆動。
調控政策或已見底
超過半數的受訪者認為明年成交量會下降，主要由於購房需求（尤其是三四線的需求）走弱，但也有兩三位認為明年成交量持平或有所增加，主要基於調控政策邊際放鬆和信貸環境改善將帶來需求的小幅增加。提供預測數位的受訪者對明年的成交量同比增速預估區間在負5%到0之間。
國家統計局公佈的今年前十個月商品房銷售面積同比增長2.2%，銷售額同比增長12.5%。
在房地產開發投資上，給出具體數據的12家機構對明年房地產投資增速的預測中值為4%，範圍在0-10%。他們指出，受土地購置放緩影響，投資增速較今年下滑，但鑒於開發商新開工仍保持一定增速，投資總體仍會保持正增長。國家統計局公佈的前十月房地產投資增速為9.7%。
不過也有個別受訪者對新開工前景不看好，認為目前新開工加速是受房企主動去庫存、降槓桿影響，但開發商對市場前景預期並不樂觀。
隨着整體經濟及房地產市場下行壓力加劇，嚴厲的調控政策可能已到底部。受訪者多認為，在中央堅持調控基調不變的同時，存在局部地方微調放鬆的可能，部分為應對市場過熱而出台的行政限制措施可能會得到糾偏。
適調限購限貸限價
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，房地產政策全面放開的可能性較小，可能以保障剛需和置換型改善需求為重點，適度調整過緊的限購、限貸、限價措施。其中限購方面可能以各地人才安居工程的方式進行，如放鬆落戶政策、實行購房補貼；限貸方面可能在部分地區下調房貸利率，降低首付比例，放寬按揭貸款額度增速的監管；限價導致一二手房價格倒掛，也可能考慮放鬆。
“在‘房住不炒’總基調下，‘限購’、‘限貸’等對市場影響較大的政策大概率在一九年將繼續保持。”鏈家的貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，部分在市場過熱時出台而在市場平穩時不適用的應急性調控政策，如限價、限售等會得到糾偏。
對房地產住宅市場（或至少局部市場）明年是否有大幅下行風險，一半受訪者認為，隨着棚改支持力度減弱，加之需求透支，一些三四線城市可能大幅下滑；另一半受訪者則認為，部分下跌壓力大的城市可通過適度放鬆調控讓樓市軟着陸。
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