在房地産市場調控政策持續下，百城住宅庫存連續兩月攀升。29日，房地産研究院發布的數據顯示，截至10月底，受監測的全國100個城市新建商品住宅庫存總量爲43719萬平方米，環比增長0.5%。

綜合以往數據來看，2015年1月份開始全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。但是，今年9月份庫存規模開始明顯增長，屬于首次顯著攀升的態勢。10月份繼續保持增長態勢。

“總體上看，庫存走勢迎來拐點，四季度正步入上行通道”。專家分析認爲，10月份，100個城市新建商品住宅供應量爲4742萬平方米，而成交量爲4511萬平方米。“在過去連續9個月出現供小于求的態勢基礎上，9月份首次出現供大于求,10月份繼續保持此類態勢。房企重新面臨去庫存的較大壓力”。

10月份的數據顯示，房企推盤節奏要弱于9月份。雖然供應規模較大，但成交的成色明顯不足。100個城市中，有42個城市庫存出現了同比增長現象。其中合肥、九江和鎮江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68%、56%和46%。部分城市庫存規模較高，或存在已成交但未網簽的交易現象。

分不同類型城市來看，截至10月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別爲2502、22352和18865萬平方米，環比增幅分別爲5.2%、0.6%和-0.1%，同比增幅分別爲15.4%、-

6.4%和-0.7%。從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌後，6月份首次出現同比正增長態勢，7-10月份繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然保持同比下跌，但跌幅正在持續收窄。

從去化周期來看，10月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期爲9.2個月，這也意味著市場僅需9.2個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比9月份9.2個月基本持平。從趨勢看，當前存銷比正開始走出曆史低位水平，即在9個月曆史低位水平上小幅反彈。

2018年10月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別爲11.8、9.1和9.1個月。相比9月份11.5、9.0和9.1個月的數值，一線、二線城市存銷比有所擴大，而三四線城市則持平。

橫向對比看，今年三四線城市的存銷比下跌較爲明顯。專家分析認爲，2018年下半年三四線城市的棚改政策略有調整，尤其是商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大的城市面臨更多調整。“基于此類政策判斷，可以認爲，三四線城市的存銷比探底已基本完成，四季度將面臨反彈的可能”。

經曆了本輪去庫存政策消化期，可以看出，各個城市的存銷比數值差異較大。100個城市中有66個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。專家認爲，2018年9-10月全國百城庫存數據持續上漲，說明供給規模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。“從另一方面看，庫存規模增加，一定程度上也解決了當前城市庫存不足和缺貨的狀態，同時也增加了購房者議價的空間”。

他進一步預測，11-12月份，預計各地預售證發放節奏依然會加快，供應規模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈。“所以住宅庫存規模或有繼續攀升的可能。此類庫存走勢將繼續倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標的完成”。