當下，大多數規模房企，都在卯足了勁兒奔跑，在這一場集體賽中，有一家房企。同行在跑，它卻是在飛，他叫新城，來自上海。這些年，新城企業很低調，但業績和卻高調得厲害，你可能並不知道的是——新城，不僅僅是這兩年的行業“增長王”，還是千億軍團中的“ROE之王”！它硬是把規模和利潤“魚和熊掌兼得”的故事，搬到了現實！論速度：同行是在跑，新城是在飛。自诩爲“駱駝”，但跑出了冠絕同行的“黑馬”速度。

那麽，新城的速度究竟有多快？有數據爲證。2016年新城銷售達650.6億，同比增103.76%；2017年銷售額達1264.7億，同比增94.39%，首次跻身“千億俱樂部”。一次可能是運氣，兩次就應該說是實力了。在嚴峻的調控下，新城近2年來實現了2年4倍的高增長！

2018年前5月，新城衝進地産10，而隨後的2018年上半年，新城銷售953億，再次同比增94.17%，而在十強榜單上更是跻身地産8強，殺入其在中國房地産江湖曆史上的座次。更難能可貴的是，在2017年公布的千億房企年報中，新城以高達34%的淨資産率（ROE）排行。既有高增長、又有高回報，新城確實了不得！因此，僅僅2年半時間，新城是用硬實力跑出了一條冠絕同行“罕見的”業績上升曲線!

雙輪驅動，高增長，高回報

新城早年，躬耕于常州，初創于1993年，創業時新城僅5個人和100萬元啓動資金。但王振華卻志在千裏，采用農村包圍城市的方式，在常州市周邊開發建設，直至1998年進入市區後，以高品質、快周轉模式迅速成長。

而後，考慮到商業未來的巨大空間和住宅的高度互補性，新城走出一條“住宅開發和商業經營”雙輪驅動的道路。事實上，商業回報緩慢而住宅短期見效，這種看似水火不容的兩種業務模式卻仿佛“左右互搏術”一般，新城將其曆練成一種極爲上乘的武功，支撐著新城的超高速發展。

比如雙輪驅動能夠更多的，更便宜的獲取土地；

比如純住宅開發的住開事業部銷售額占了1265億中的800多億流量；

比如商業的持續經營，又爲新城創造了長期、穩定的現金流；

比如豐富的商業配套有利于提高住宅産品的溢價水平以及競爭優勢。

……

未來3到5年新城控股將以擴大規模爲主基調，以一二線城市爲核心，三四線城市作爲輔助，主攻住宅及商業，雙輪驅動下加速快跑。迄今爲止，新城也實現了對81個國內大、中城市的全面布局，而商業預計2020年突破100座吾悅購物中心，而在整個銷售貢獻中，負責純住宅項目開發的住宅開發事業部和商業開發事業部商業綜合體中可銷售部分，就是配套住宅和部分小商鋪的銷售額的比例形成7:3的格局。

行業都在問，低調的新城，爲何能夠快速躍進地産8強？新城8，又是怎麽煉成的？目前，綜合來看，基于四大打法，即精准的城市布局、高周轉運營能力、多元化的融資渠道以及激發內部潛能的項目跟投機制，成爲了新城的業績“增長王”和ROE“回報王”的核心支撐。

黑馬秘籍1——黑馬首看“布局爲王”：1441打法與長三角紅利

有人說房地産就是做城市的生意，做節奏的生意，的確，對城市的判斷，好則業績暴漲，差則頹廢無奈。

1、布局爲王，提前布局

回望過去2年多，江蘇乃至整個長三角，房地産可謂蓬勃發展，房價爆發，成交爆發，顯然，這2、3年，長三角走出一波好行情。對此，新城的厲害不是“事後諸葛亮”的總結，因爲這個誰都會，關鍵的問題是新城早在2015年甚至更早，就提前預判看好長三角樓市行情，並將這一判斷提前落地到新城土儲布局策略，而在2016年年報業績中，長三角占比達67%以上，銷售額主要大多來自長三角核心及周邊城市，以一二線城市爲基礎，兼顧三四線。所以，嚴格來說，新城的起飛得益于早期以上海爲中樞，深耕長三角的前瞻布局。

2、順應城市化節奏，1441組合布局

而近年來，新城加速全國化布局，形成了“1+3”城市群戰略布局——以上海爲中樞，長三角爲核心，並向珠三角、環渤海和中西部重點城市群擴張。截至2017年底，新城布局21省、61個地級市、86個縣級市，覆蓋全國11.5億人口，到目前已基本實現全國化布局。目前其土地儲備10%在一線城市，二三線分別占40%，四線城市占10%，形成對此濃縮爲“1441”的投資布局。這種城市布局，反映了新城管理層的大智慧，確保了新城的發展是符合中國城市化的主邏輯，避免了的經營風險。

據了解，新城的現有土地儲備8000萬平米，可售資源超過4000億元。土地儲備從區域來看，長三角仍舊是新城大本營占56%，珠三角大灣區占6%，中西部21%，環渤海則占10%左右，其未來將會加大對中西部，特別是大灣區的投資力度

3、拿地成本低，助力高ROE

新城的土地儲備得益于其多元化的拿地模式，較低的拿地成本也是推動新城淨利潤率增長的關鍵因素。在拿地渠道上，新城不以純宅地和拍賣方式作爲單一途徑，而是拓展多元化拿地方式：

其一，對于招拍挂，仍積極參與，不放過一個機會；

其二，爭取橫向聯合、合作開發、收並購，增加獲取土地的機會；

其三，關注商住辦綜合土地獲取；

其四，代建代管；

其五，爭取參與一級開發、産業園區、特色小鎮、城市改造升級等獲取土地資源。

在2017年，新城在投入了600億元買地，其中40%用于收並購。通過多元化拿地，顯著降低了新城的土地成本。2016 年新城拿地平均成本爲 3762 元/平，2017年更是進一步降低爲3052 元/平，並加大了並購拿地。拿地單價與銷售單價比值來看，近三年來新城在該比值上持續下降，從2015年的54%、2016年的36%繼續降至2017年的27%。拿地單價銷售單價比值的逐年降低，也反映出新城極強的土地成本控制能力和産品溢價能力。

黑馬秘籍2——超一流的高周轉運營能力

高周轉、快速銷售亦是新城所強調的，許多在售項目從拿地到開盤時間間隔均在1年以內。怎麽做到高周轉了？

1、“項目卓越運營能力”已成新城核心競爭力

對于住宅項目，新城拿地後要求3個月開工、6個月開盤、12個月現金流回正。在營銷策略上以銷定産，存貨供應策略與銷售去化相匹配，2012到2016年存貨周轉率維持在0.5以上，2017年加大土地投資力度的背景下存貨周轉率仍達到0.45；另一方面快速銷售，新城精准的産品定位及品質的不斷升級，有效促動“老帶新”，推動了項目的快速去化，在新城當前已開發的100余個項目中，業主重複購買或推薦購置率達到40%以上。整體分析，産品快速開發、快速推售能力成整套體系，環環相扣、高速運轉。

對于商業地産開發，新城也強調高周轉。比如對于購物中心項目從拿地到開業一般不超過24個月，甚至18個月實現滿鋪開業。新城采取“統籌商管團隊”，整合整個産業鏈，從項目土地的獲取，到開發建設、招商運營、資本運作、資産證券化全部由一個團隊管理，進而縮短拿地到開業的時間，同時，商業地産建設和運營思路逐步實現標准化，推動“快速資産周轉”。

2、産品標准化，新城已形成完善的住宅及商業産品系列

沒有標准化，就很難效率化！

而在所有標准化模塊中，産品標准化是基礎，是核心，是關鍵。而新城産品標准化上，可圈可點，且定位分類清晰。在住宅産品上，新城控股在“典雅”人文住宅的産品主張之上，通過對居住文化研究與甄選，確立了“新中式、大都會、現代簡約”三大産品系列，以貫穿“古今中外”多維居住文化形態的凝練，實現弘揚文化的更高理想。三大産品系列定位清晰，即覆蓋基于年輕時尚人群需求的“樂居”産品線、基于品質升級需求的“圓夢”産品線、基于頤養享受型需求的“尊享”産品線，形成新城九大産品系。

2016年6月新城推出“璞樾”，以新中式爲建築風格，以強勁的市場表現和不蜚的業績口碑，成爲備受矚目的新興豪宅品牌。

其次，商業地産吾悅購物中心也采取了80%的標准化和20%的個性化組合的規劃設計策略。目前新城“吾悅”系列産品已經研發至第四代産品，未來新城的商業主要以吾悅城市廣場爲主，注重空間感、建築的體驗感，同時融入當地自然人文、曆史傳統、藝術元素。截至2018年7月6日，吾悅廣場，已在全國62個城市布局75座。

3、 一流的信息化建設，將企業裝進口袋裏

今天已經是信息化、網絡化、數字化時代，一家企業的數字化，信息化水准的高低，某種程度上也體現了這家房企業務管理精細度，業務效率，管理效率的高低。事實上，從大多數房企信息化建設成就來看，新城的信息化建設管理堪稱業界楷模。

截止目標，新城可以通過手機即可查看工程進度、招商進展、銷售進度、節點計劃完成情況，甚至利潤率、IRR、動態成本與動態獎金等，大幅提升運營效率。其信息化已經基本覆蓋了所有的核心業務環節，逐步轉型爲數字化的現代房企。

黑馬秘籍3——多元化的融資渠道讓超速增長遊刃有余

都知道房地産是資金高度密集型行業，但每家房企對資金的融資和管控水平卻層次不齊。新城業績高增長的背後，自然少不了風險可控的高杠杆，而高杠杆的背後，則少不了極強的融資手段和多樣化的融資渠道。對此，從結構上分析，新城融資優勢主要體現在以下幾方面。

其一，雙層股權架構帶來融資便利。新城是少有的實際控制人絕對控股並由港股上市平台控股A股的地産公司，公司股權集中，實際控制人通過H股控股。雙層架構帶來融資便利優勢，同時保證了戰略實施一致性、管理層穩定性、運營效率持續性。

其二，把握融資窗口期，探索多樣化融資渠道。新城發展控股有限公司成功在H股上市後，形成了A+H的雙平台格局，兩大平台在融資上形成了有效的互補。新城借助境內外雙融資平台，通過發行美元債、公司債、ABS、ABN等多種方式實現融資。憑借良好的業績表現，公司在各大評級機構的信用等級評價都比較高，融資成本可控。

在2015、2016年新城把握機會，連續發行多次公司債，合計規模達130億元，公司債票面利率低至4.41%。2016年在公司債收緊的情況下，新城還采用了中期票據、銀行間市場定向工具、美元債、購房尾款ABS等多樣融資工具。

2017年以來A股房企公司債發行受限，新城通過H股平台于2017年2月成功發行3.5億元美元債，票面利率僅5%，此外于2017年8月以A股平台爲主體也成功發行了2億元美元債，票面利率同樣僅5%。另據2017年年報顯示，新城完成三期中期票據發行，合計募集資金45億元，綜合票面利率5.55%，完成一期PPN發行、一期5年期高級美元債券發行、一期ABN發行，2017年整體平均融資成本爲5.32%。此外，新城還發起設立國峰人壽進軍保險領域、成功發行首個以大型商業綜合體爲目標資産的不動産資産證券化（REITS）項目，打通了商業地産證券化和投資退出渠道；同時還與平安銀行發起設立100億産業基金。

2018年，新城融資同樣好事連連，整個上半年新城已發行13億美元債，6月份，總額47億的私募債發行又獲交易所審批通過。所以，新城多元化的融資渠道和較低的財務成本，成爲新城業績快速增長的有力保障。

黑馬秘籍4——項目跟投機制凝聚團隊士氣

過去拿地即掙錢，今天沒有一個靠譜的團隊，沒有一個專業的團隊，拿到好地，可能也不掙錢。所以，房地産發展到今天，團隊，組織戰鬥力、奮鬥文化、激勵文化對于高增長的房企而言，成爲核動力所在。一個不爲人知的故事是，當下流行的項目跟投機制，新城卻是早的踐行者之一。

從年報來看，新城在2014年及更早的時期，其利潤率一直在個位數徘徊，離行業龍頭也相差較多。因此在2014年，當行業龍頭企業萬科、碧桂園推行項目跟投、合夥人體系並初見成效之後，新城快速了解學習並將跟投機制的推行提上了日程。2014年底，新城啓動了項目跟投制度。主要針對住宅開發事業部和集團總部員工，其核心邏輯是：項目操作團隊拿出自有資金和公司共同投資，跟投人的個人收入與項目運營業績挂鈎，由此激勵跟投人努力選取預期更高的項目，提升項目周轉速度，有效控制成本，以獲取更高的。

地産合夥人制度利益分享的激勵機制，讓合夥人轉換角色，從過去爲企業打工，變爲當下爲自己打工。而爲激勵員工的工作積極性和創造性，新城基于“共創、共擔、共享”的項目跟投制，使項目管理團隊更爲深入地參與項目分配，員工個人收入與項目運營業績挂鈎，使公司業績增長更有保障，公司戰略實施更爲順利。

從推行效果來看，一線團隊的士氣、激情都得到了極大激發，這種無形的提升，在有形的經營數據中得到了體現。一方面，推動了業績的快速增長，2017年跻身千億陣營；項目跟投推動了一線團隊在各個節點的運營效率和速度，有效提升了存貨周轉率，同時，使得一線團隊主動控制費用和成本，提高項目的淨利潤率水平，終使得新城的ROE回報水平遠超同行。如下圖所示：

從新城近五年來的淨資産率走勢來看，自2015年開始，新城ROE就開始反超千億房企平均值，並快速拉開差距，2016年ROE位居行業第二，2017年ROE進一步躍升至榜首，比千億房企高出12.1個百分點，成爲梯隊中盈利能力突出的新銳房企。另外，項目跟投對于吸引和保留核心人才也發揮了部分重要。新城在行業裏，具有“高管團隊穩定房企”美譽，高管團隊整體平均司齡10年以上，一批高管司齡在15年以上。在此基礎上，近年新城又引進了陳德力、袁伯銀等一批優秀職業經理人的加入。

在2018年，新城提出了“博睿計劃”，2018年-2019年招300名博士生，到今年年底，希望到崗150名。

一頭矯健奔跑的駱駝正衝向世界500強

2018年，新城25歲正芳華，全新啓程的新城也將在地産8之後繼續有質量的發展，加速奔向世界500強。在新城訪談中，新城並沒有提出未來注入4000億，5000億的目標，而是反而有趣的強調在地産的未來，我們更願意做一頭奔跑的駱駝。

至于爲何是駱駝？新城副總裁歐陽捷表示，地産的未來，不再是高速公裏，而是戈壁沙漠，新城要做駱駝，就是因爲在未來地産的沙漠環境中，唯有駱駝是跑得快的，而且是有耐力的顯然，新城的未來，關注的不是一時的高增長，而更多是高度強調企業的耐力、持久力，做長跑型選手（做奔跑的駱駝），正是新城地産下半場的宣言！